深度 |广西土储榜：TOP30房企总土储货值7136亿，9家超300亿

↑感谢你关注与标星★，还有好看、写留言

文/易居企业集团·克而瑞分析师

 导 读 

日前，克而瑞重磅发布2019年土储榜，广西房企总货值TOP30合计土储货值达7136亿元，头部房企积极重仓“南柳桂北玉贵”，崇左、钦州、梧州迎来发展新机遇。TOP30房企土储梯队竞争加剧，规模与货值“进阶赛”排位的背后，是考验新一年房企的战略选择、生存与发展之道。

以下，我们就《2019年广西房地产企业总土储货值TOP30》、《2019年广西房地产企业新增土储货值TOP30》、《2019年广西房地产企业新增土储建面TOP30》、《2019年广西房地产企业拿地金额TOP30》系列土储榜进行深度解读。

1

9家总货值超300亿，3家总土储超500万方

碧桂园、恒大、彰泰稳居前三

图：2019年广西房地产企业总土储货值TOP30

截至2019年末，广西房地产企业总土储TOP30货值总量达到7136亿元，较2018年末的5281亿上涨35%，较2018年末新上榜企业有9家。

从各货值梯队企业数量分布来看，总货值超过500亿的企业仅2家，分别为碧桂园、恒大，总货值分别为550.68亿、534.04亿元；彰泰总货值432.44亿元，同比上升5%，稳居总土储第一梯队、领跑广西本土房企总土储货值。

总货值300亿-400亿的企业有6家，本土房企占了4家。总货值在200-300亿的企业8家，总货值100亿-200亿共9家，总货值70亿-100亿共4家，门槛值为72.02亿元。

图：2019年度广西房企土储总货值TOP30梯队划分

总土储货值30强房企中，TOP1-10房企排位变化较小，其中碧桂园、恒大、彰泰稳居前三，华润置地上升4名，荣和集团和大都投资均下降1名，广西云星集团上升1名，本土企业稳固高土储的优势，稳健发展。

TOP11-TOP30房企中，受到新上榜企业挤压，以及企业自身土储策略调整，主动适应市场变化，放缓土储增速，降低杠杆率、择优拿地，土储货值相比较同期有所收窄。例如，金科，联发，中海等房企相较于去年土储量有所缩水。

此外，兴进、广西地产集团、北投、裕达、中鼎、建发、祥嘉、金源、盛天为较2018年末新入榜企业，均为本土房企或央企/国企。

TOP10房企货值、建面占比超50%，

TOP11-20房企超3成

2019年底，广西房企总货值TOP30企业土地储备货值和建面总量分别达7136.0亿元和7673.2万方，分别同比增长35%及33%。

其中，TOP10房企土储货值和建面总量分别达3867.4亿元和4422.9万方，占比均超过50%；TOP11-20房企土储货值和建面总量分别达2171.9亿元和2162.9万方，占比在3成左右；TO21-30房企土储货值和建面总量分别达1096.7亿元和1087.4万方，占比分别为15.37%和14.17%。

总土储建面超300万量级的9家中有6家是本土房企。彰泰、荣和、云星、大都、裕达、广西地产集团等本土房企，和碧桂园、中国恒大、华润置地等区外企业之间的规模差距逐步缩小。此外，还有17家总土储规模达100万方~300万方，4家土储规模在55万方至80万方之间。

广西统计局数据显示，广西2019年商品房销售面积为6711.77万方，按此来看，仅总土储货值TOP30企业的建面，预估可支撑广西未来约1.1年的销售（这里预估是理想状态下，不受市场调控或其他因素影响下，仅供参考）。

表：广西房企总货值TOP30的货值总量与总土储建面情况

 TOP10货值上涨14%，TOP11-20上涨43%

房企积极“囤粮”、冲规模

2019年末广西房企总货值TOP1-10总货值3867.4亿元，同比2018年上涨14%，其中除碧桂园下跌5%，荣和小幅下跌0.5%外，其他企业均表现为不同幅度的上涨，华润涨幅最大为54%，其次阳光城涨幅35%，恒大、云星分别上涨29%；TOP11-20总货值2171.9亿元，同比上涨43%。

“兵马未动，粮草先行”，土地储备规模对房企的业绩有重大影响。在严厉的政策监管和高杠杆风险下，国内的融资环境进一步收紧，“囤粮”冲规模仍是房企稳健发展的内在驱动力。

图：广西房企总货值TOP20的2018年度和2019年度货值变化

本土房企加速发力拿地
央企国企活跃度提升

2018年广西土储30强房企中本土房企占7家，2019年上升至12家，央企/国企也由去年的4家上升至7家。2019年以来，在土拍市场上，本土房企表现积极、加速发力拿地，央企、地方国企背景的开发商也渐渐活跃，扩大土储。

在房企融资渠道收紧的情况下，多数民企资金面收紧，央企和国企资金优势开始凸显，以及有地域优势的本土品牌房企，更有能力做好土地储备。

图：广西房企总货值TOP30中本土房企占比以及央企/国企占比情况（2018年度和2019年度）

2

1

重仓南宁成共识

投资开发热点聚焦“柳桂北玉贵”

2019年广西总土储货值30强的总货值城市分布中，首府南宁占比高达43%，相当于“柳桂北玉贵”五城的货值占比之和。我们不难看出，重仓南宁成各大房企深耕广西的首要战略目标，而柳州、桂林、北海、玉林、贵港，是近年房企广西投资开发热点城市。

2019年南宁市土地市场和商品房市场的双增长至超千万量级，主城区经营性用地约1067万方、商品房供应量约1902万方、成交量约1468万方，印证了南宁土储充足、商品房供需两旺；而主城区成交均价逼近11000元/㎡，房企获取优质土储的同时，可较快积累高货值、较易于创造溢价空间，可在较短时间掌握市场话语权。

表：2019年广西土储总货值TOP20与2018年广西土储总货值TOP20对比

广西14个地级市中，2019年广西总土储货值TOP30房企（以下简称“总土储TOP30房企”）占有率前两位是南宁、柳州，分别为100%、67%。在南宁、柳州加大力度推进建设旧城改造和产城发展的驱动下，越来越多企业将扛起城市更新大旗，以及推动“以产兴城、以城促产、产城融合”。

总土储TOP30均已在南宁布局多盘，少则一两个项目，多则十余个项目、超20个项目；并且，有的房企选择南宁作为其广西区域总部办公点。

总土储TOP30房企在柳州市场占有率上，2020年有望达到77%以上，目前已进驻20家、意向进驻3家，被冠以“工业城市中山水最美，山水城市中工业最强”之称的柳州，将成为房企“高筑墙、广积粮”的广西第二主战场。

同样值得关注的热点城市还有贵港、桂林、北海、玉林、梧州、钦州，总土储TOP30房企在它们的占有率达37%~53%，已有11~16家已布局。这也标注当地房地产市场竞争格局分化或将进一步加剧，对本土企业来说，是挑战更是机遇，如何稳固自身优势和“突围”外来房企，是未来几年，本土房企值得思考的。

具体看总土储TOP30房企在广西14市布局率，截至2020年5月31日统计，碧桂园、恒大、彰泰、云星、广西地产集团5家企业已布局广西10个城市以上（包含10个）。其中，碧桂园早在2017年实现了广西14个地级市项目全覆盖；云星已进驻了12个城市，恒大、彰泰进驻了11个城市，广西地产集团布局了10个城市；来宾、崇左、河池，是总土储TOP30房企占有率最少的城市，目前已进驻以及意向进驻的仅2~4家。

如果把高货值土储比作“火力十足”的装备，那么，将所开发项目的产品销售业绩，则是考核装备应用的实战成果。总土储TOP30房企中，均上榜2019年广西房企销售50强，其中26家位居前30。从它们的年度销售业绩看，2019年它们各自销售额TOP1项目，南宁占25个，桂林、柳州各占2个，来宾占1个。

彰泰、云星等本土头部房企策略上有相似之处，均是做大南宁市场、三四线强市及人口大县“打辅助”。在保持市场热度并夯实首府南宁份额的同时，积极加强在资源型三四线强市或人口大县的布局。从它们项目所在城市的区域及板块看，多位于热点区域的优质板块，拥有“铁学商”或“江湖海”等资源的板块。

随着广西加大力度推进建设广西自由贸易试验区、实施强首府战略、积极“东融”粤港澳大湾区，南宁、钦州、崇左、梧州、玉林、贵港、贺州等城市迎来发展新机遇，人才集聚、产城融合、数字经济建设、大健康产业发展……将给企业更多投资发展领域、核心资源赋能、良好的营商环境。

3

1

8家新增货值超百亿，10家增量超百万

龙光、彰泰、碧桂园领跑一梯队

土地是房企规模增长的重要支撑，新增土储的多少一定程度上决定房企后续发展的动力。

2019年广西房地产企业新增土储TOP30中，8家房企新增土储货值破百亿，10家房企新增建面超百万方，与2018年相比分别增加5家，4家。龙光地产广西区域、彰泰集团、碧桂园广西区域领跑新增土储货值、建面第一梯队，拿地积极性高，补仓意愿强烈。

图：2019年广西新增土储货值TOP30

图：2019年广西新增土储建面TOP30

在市场分化加剧的环境之下，相比前一年上榜房企，新发布榜单中有部分房企未能上榜，土地储备有所缩减，如：恒大、美的、新城、中南、蓝光、世茂。与此同时，2019年广西本土房企、国企加速拿地，市场活跃度上升，多家本土房企进榜，如：广西地产集团、兴进集团、北投地产集团、广西裕达集团、中鼎集团、柳州市房地产开发有限责任公司、大都投资、广西祥嘉投资、柳州祥云盛世、南宁市宾阳城建集团等。

从2019年广西房地产企业新增土储货值TOP30涨幅看，龙光地产广西区域、万达地产集团南宁城市公司新增土储货值增长显著，较去年分别大幅增长351%、303%、183%，且排名较去年分别提升9个、5个排位。

从2019年广西房地产企业新增土储建面TOP30涨幅看，万达地产集团南宁城市公司、龙光地产广西区域、碧桂园广西区域新增土储建面，较去年大幅上涨，涨幅分别是299%、188%、133%，排名变化分别上升9个、5个、3个排位。

作为粤系房企，2019年龙光地产广西区域在广西的土储迅猛扩张，其中2019年新增土储货值排名第1，新增土储建面排名第3，同比分别大幅上涨351%，上涨188%，且排名较去年上升明显。以南宁为例，龙光地产广西区域在南宁土拍现场参拍次数多达31次，拿地节奏表现“快准狠”。

与其他深耕南宁的一线房企不同，阳光城广西区域公司入桂之初便看准广西三四线城市，在南宁、柳州、玉林、贵港、钦州、北海等6个城市广拿地广布局，而这也让其2019新增土储货值实现大幅上涨112%，排名较去年上升6个名次。据阳光城集团广西区域总裁黄小达在2020广西房地产投资高峰论坛暨土地博览会透露，未来，除了常规的商品住宅市场，阳光城会在产业地产和三旧改造方面发力，助力城市经济发展，焕新城市面貌。

广西云星集团作为本土房企，密切关注广西二线以下城市及县份市场，土地粮草充裕。2019年，广西云星集团新增土储货值和新增土储建面分别排名第8和第4，排名均较靠前，且超过多个外来一线房企，拿地实力不可小觑。

4

1

多数房企加大拿地力度、积极补仓

新面孔活跃，合作开发项目增多

图：2019年广西房地产企业拿地金额TOP30

拿地金额，作为衡量房企资金实力的参考值之一，各房企的排名情况及与同期相比的金额变化，可以看出各房企拿地力度是加大了还是减弱；拿地金额越高，地价溢价空间越大，拿地规模越越大，相应新增土储货值或土储建面的排名也相对靠前。

土地招拍挂一级市场中，2019广西拿地TOP10房企的门槛为25.92亿元，相比去年提升9.68亿元。龙光、彰泰、建发分别以88.63亿元、62.72亿元、56.37亿元占据前三，资金实力雄厚。其中，龙光在南宁土拍市场战果连连，以及开疆柳州、拓土桂林市场，一年获取新项目超10个，“快准狠”深耕区域、连片开发。

彰泰、荣和、融创、山湖海的拿地金额与同期相比增长率控制在50%以内，稳健扩充土储策略为主。

拿地金额同比增幅100%以上的除了龙光，还有建发、阳光城、广西地产集团、兴进集团、大都投资、金科地产云广区域公司、柳州市房地产开发有限责任公司，它们加大拿地力度，大部分拿地金额相比去年增加20余亿元。

而拿地金额排名靠后的广西祥嘉投资、中海地产南宁公司、南宁市宾阳城建集团、中梁地产广西公司、广西裕达集团、山湖海集团，或在未来市场上厚积薄发。房企拿地金额减少，有多种原因：

一或是短期不想多拿地。房企自身土储周转速度较慢，主动减缓拿地节奏，以去化现有土储库存，以差异化产品实现后期项目销售溢价；

二或是土地市场竞争激烈，难拿地。越重点发展的城市、区域板块，竞争愈激烈，从招拍挂一级市场，到收并购/股权合作的二级市场，如报价高出自身拿地预期值、溢价空间减少的，就相对谨慎、主动放弃。

三或是房企进驻的城市以四五线城市为主，土储延伸到非中心城区以及县份市场，亦或是本身土储以县份为主，拿地金额成本也相对较少。

值得关注的是，2019年广西典型城市土拍市场，呈现老牌劲旅和新面孔逐鹿八桂热土的场景。

据克而瑞不完全统计，2019年1月至2020年5月，典型城市土拍现场首次出现的房企新面孔中，桂林9家、柳州14家、贵港16家、南宁32家；它们以“初生牛犊不怕虎”之势，部分新晋房企笑到最后，部分新晋房企屡战但未尝胜果。

区外房企参拍数量增多，来自深圳、北京、海南、杭州等，越来越多全国型房企对于广西房地产市场重视，作为其全国战略选择进驻的重点城市之一。“抱团”联合体参拍或后期合作开发项目数量也逐步增多；一方面是房企控制拿高价地风险，另一方面合作企业间各自发挥优势、实现共赢。

市

场

展

望

乘广西城市发展利好“东风”
深耕八桂热土，加码投资未来

综上，从2019年广西土储榜系列榜单解读中，我们对2019年房企总土储情况、新增土储情况、拿地策略等方面有了更深入的了解。碧桂园、恒大、彰泰等规模房企在总土储货值上依旧遥遥领先。龙光、碧桂园、彰泰领跑新增土储货值榜、新增土储建面榜，具有较大市场话语权。拿地金额上，龙光、建发、广西地产集团、北投地产集团、兴进加大拿地力度，迅速扩张布局版图。

深耕广西、重仓南宁成房企共识，抓住人口及产业红利大市机会点，柳州、桂林、北海、玉林、贵港是房企积极进驻城市之一。本土房企发力，与区外房企规模差距进一步缩小；国企/央企在土拍市场表现愈发活跃；房企“抱团”合作开发趋势在更多城市蔓延，加快房企城市版图扩张。

2020年对于房地产市场是“危与机”特别的一年，企业发展更需战略定力，提效增质，做大更要做强；要跑赢行业，投资拿地第一步。当前，广西房地产市场政策以稳控为主，全年商品房成交规模或缩减，短期看南桂柳重点城市量价以稳为主，中长期依旧看好强二线、强三线市场。各城市供地节奏有序恢复，抓准窗口期，更多优质地块和供地高峰或集中四季度。

结合2020年广西市场走势来看，广西将重点推进强首府战略、广西自贸试验区建设、西部陆海新通道建设，以及广西全面对接粤港澳大湾区、加快推进广西大健康产业发展、数字经济产业发展等大形势下，城市新发展红利，以及相关人才政策、落户政策、就业创业政策、企业办公优惠政策等落地，进一步加大房企深耕广西投资热土的决心和信心。

踏浪前行风正劲
投资八桂新征程
期待来年硕果累

【本文互动话题】

你期待哪些房企，进驻哪个区域开发新项目

聊聊近期你关注的置业话题
文末写留言评论区，告诉小克

文章来源：CRIC；公众号“广西地产大数据 ” 微信号（gxdcdsj ）”编辑，转载请注明出处。

如果你有置业疑惑/业内交流加入自住置业或投资置业或业内交流微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可

—— 克而瑞广西6月土拍日历 ——
2020年6月，广西迎来土地开闸小高峰，全区土地供应53幅，柳州、防城港、来宾多幅优质地块入市，其中柳州土地供应上千亩，值得关注……（↓↓↓点击下方图片即可阅读详细）
—— 广西土博会精彩回顾  ——

—— 感谢阅读  ——

●推荐阅读 ●

● 2020年南宁小学学区划分公布在即，备受关注的“多校划片”会来吗？谢谢您点“在看”↘

置业讲堂知识店铺，点这里